A imunidade do ITBI
na transferência de imóveis para integralização de capital social é, hoje, um
dos temas mais sensíveis para as empresas do setor imobiliário (construtoras,
incorporadoras, loteadoras etc.).
E o Supremo Tribunal
Federal deu um passo decisivo no julgamento do Tema 1.348, que discute, de
forma definitiva, se a imunidade do ITBI na integralização de capital social também
se aplica às empresas que exercem a atividade imobiliária de forma preponderante.
Isso porque o artigo
156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal prevê que o ITBI não
incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de empresa em
realização de capital nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de
fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa, salvo se, nesses casos, a
empresa tiver como atividade preponderante a compra e venda desses bens, a
locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
O recurso ao STF foi
apresentado por uma empresa administradora de bens contra decisão do Tribunal
de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) que considerou válida a cobrança de
ITBI pela Prefeitura de Piracicaba relativo a um imóvel integralizado a seu
capital social. Para a Justiça estadual, a exceção prevista na Constituição se
aplicaria ao caso, em razão da atividade da empresa ser preponderantemente
imobiliária.
No STF, a empresa
sustenta, entre outros pontos, que a incidência do imposto para empresas de
compra e venda ou locação de bens imóveis só se aplicaria para transmissões de
imóveis decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa
jurídica.
O relator, ministro
Edson Fachin, votou em favor do reconhecimento da imunidade para as empresas
que exercem a atividade imobiliária de forma preponderante, reconhecendo
que a imunidade prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição Federal é incondicionada,
ou seja, independe da atividade exercida pela empresa.
Isso significa que
empresas dedicadas à compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento
mercantil também estariam protegidas pela imunidade quando o imóvel é
utilizado para integralização do capital social, desde que respeitado o
limite do capital subscrito — ponto já definido pelo STF no Tema 796.
O voto do ministro
Edson Fachin deixa claro que a Constituição separou duas hipóteses de imunidade
e só condicionou a segunda, que é relativa às reorganizações societárias
(fissão incorporação, cisão e extinção da pessoa jurídica), como vedação à
imunidade de ITBI,
Além de reafirmar a
imunidade incondicionada, o relator propôs a tese a ser fixada em repercussão
geral: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, §2º, I, na
realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é
incondicionada, portanto, indiferente à atividade preponderantemente
imobiliária.”
O ministro Alexandre
de Moraes acompanhou integralmente o relator. Já o ministro Cristiano Zanin
acompanhou com ressalvas, mas, na essência, também reconheceu a imunidade.
Quando o placar
parecia caminhar para uma definição, o ministro Gilmar Mendes pediu vista dos
autos, suspendendo o julgamento.
A sessão — realizada
no Plenário Virtual entre 3 e 10 de outubro de 2025 — contou com intensos
debates, incluindo sustentações orais da Procuradoria do Município de
Piracicaba, autora da cobrança, e de diversos amici curiae representando
prefeituras e entidades municipais, como ABRASF, Rio de Janeiro e São Paulo.
O alinhamento dos
Municípios é evidente: todos defendem a tributação, sob o argumento de que a
imunidade incondicionada geraria impacto arrecadatório e estimularia
planejamentos patrimoniais considerados abusivos.
Do outro lado,
prevalece o argumento — jurídico e constitucionalmente mais consistente — de
que a imunidade da integralização possui redação clara, direta e sem ressalvas.
Condicionar a
imunidade de ITBI ao não exercício de atividade preponderantemente imobiliária
implicaria violar a literalidade da Constituição, contrariar o julgamento do
Tema 796 e restringir indevidamente uma imunidade constitucionalmente prevista.
O julgamento deverá
ser retomado após o voto-vista do ministro Gilmar Mendes. Até aqui, porém, a
tendência é clara: o Supremo sinaliza que a integralização de capital social
com bens imóveis não deve sofrer incidência de ITBI, independentemente
da atividade da empresa que recebe o bem.
Se essa posição
prevalecer, haverá um impacto profundo no planejamento societário, na
constituição de holdings, na capitalização de empresas e na segurança jurídica
das reestruturações empresariais.
E, acima de tudo,
representará um ajuste interpretativo que prestigia a coerência do texto
constitucional, e não a sobrevivência de limitações pré-constitucionais.
O país acompanha. E o
mercado também.